Раздел объекта недвижимого имущества

Раздел объекта недвижимого имущества

Период: с отчета за 2019 год

Раздел 2.1 заполняется российскими и иностранными организациями в отношении объектов недвижимого имущества, налоговой базой в отношении которых признается среднегодовая стоимость, сумма авансового платежа по налогу в отношении которых исчисляется в Разделе 2 (рис. 1).

В каждом блоке строк с кодами 010 — 050 указываются:

[3]

В случае выбытия объекта недвижимого имущества соответственно до 31 декабря налогового периода (ликвидации организации до 31 декабря налогового периода, в отношении указанного объекта недвижимого имущества Раздел 2.1 не заполняется.

Раздел объекта недвижимого имущества

Период: с отчета за 2019 год

Раздел 3 (рис. 1) заполняется:

  • российскими и иностранными организациями в отношении объектов недвижимого имущества, налоговой базой в отношении которых признается кадастровая стоимость;
  • иностранными организациями в отношении объектов недвижимого имущества организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • иностранными организациями в отношении объектов недвижимого имущества, не относящихся к деятельности иностранных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

Раздел 3 заполняется по следующим правилам.

Код вида имущества (строка 001)

В показателе «Код вида имущества (строка 001)» проставляется код вида имущества, в отношении которого заполняется лист Раздела 2, согласно Приложению № 5 к Порядку заполнения декларации:

Код по ОКТМО (строка 010)

По строке с кодом 010 указывается код по ОКТМО, по которому подлежит уплате сумма налога.

Кадастровый номер объекта налогообложения (строки 014-015)

По строке с кодом 014 указывается код вида сведений:

  • «1» — в случае заполнения Раздела 3 в отношении здания (строения, сооружения);
  • «2» — в случае заполнения Раздела 3 в отношения помещения, гаража, машино-места.

По строке 015 указывается кадастровый номер объекта, в отношении которого заполняется Раздел 3 (кадастровый номер здания (строения или сооружения) — в случае указания по строке 014 кода «1», кадастровый номер помещения, гаража, машино-места — в случае объекта указания по строке 014 кода «2».

Кадастровая стоимость объекта налогообложения (строки 020-035)

При заполнении Раздела 3 в отношении зданий, строений, сооружений или помещений, кадастровая стоимость которых определена, по строке с кодом 020 указывается кадастровая стоимость соответствующего объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а по строке с кодом 025, в том числе, необлагаемая налогом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества.

При заполнении Раздела 3 в отношении помещений, кадастровая стоимость которых не определена, но при этом определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, по строке с кодом 020 указывается кадастровая стоимость помещения исходя из доли, указанной по строке 035, которую составляет площадь помещения в общей площади здания, а по строке с кодом 025, в том числе, необлагаемая налогом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества.

Строка с кодом 030 заполняется только в случае нахождения объекта недвижимого имущества (в отношении которого заполняется Раздел 3) в общей (долевой или совместной) собственности. По строке указывается доля налогоплательщика в праве на объект недвижимого имущества.

По строке с кодом 035, заполняемой в случае, если Раздел 3 заполняется в отношении помещения, кадастровая стоимость которого не определена, и при этом определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, указывается доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Код налоговой льготы (строка 040)

По строке с кодом 040 указывается составной показатель налоговой льготы.

В первой части показателя указывается код налоговой льготы в соответствии с Приложением № 6 к Порядку заполнения налоговой декларации.

По льготам, установленным законом субъекта Российской Федерации в виде понижения ставки налога (код налоговой льготы 2012400) и в виде уменьшения суммы налога, подлежащей уплате в бюджет (код налоговой льготы 2012500), строка с кодом 040 не заполняется.

Вторая часть показателя по строке с кодом 040 заполняется только в случае, если в первой части показателя указан код льготы 2012000. В ней последовательно указываются номер, пункт и подпункт статьи закона субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым предоставляется соответствующая льгота (для каждой из указанных позиций отведено по четыре знакоместа, при этом заполнение данной части показателя осуществляется слева направо и если соответствующий реквизит имеет меньше четырех знаков, свободные знакоместа слева от значения заполняются нулями).

Доля кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества на территории субъекта РФ (строка 050)

Строка с кодом 050 заполняется в случае заполнения Раздела 3 по объекту недвижимого имущества, имеющему фактическое место нахождения на территориях разных субъектов Российской Федерации либо на территории субъекта Российской Федерации и в территориальном море Российской Федерации (на континентальном шельфе Российской Федерации или в исключительной экономической зоне Российской Федерации). В ней указывается доля кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества на территории субъекта Российской Федерации (в виде правильной простой дроби).

Налоговая база (строка 060)

По строке с кодом 060 указывается налоговая база по объекту недвижимого имущества, исчисленная как:

  • произведение (с округлением до целых единиц) разности значений строк с кодами 020 и 025 и значений строк с кодами 030 и 050 в случае заполнения Раздела 3 по объекту недвижимого имущества, имеющему фактическое место нахождения на территориях разных субъектов Российской Федерации либо на территории субъекта Российской Федерации и в территориальном море Российской Федерации (на континентальном шельфе Российской Федерации или в исключительной экономической зоне Российской Федерации);
  • произведение (с округлением до целых единиц) разности значений строк с кодами 020 и 025 и значения строки с кодом 030 в случае заполнения Раздела 3 по другим объектам недвижимого имущества.

Код налоговой льготы, установленной в виде понижения налоговой ставки (строка 070)

Строка с кодом 070 заполняется в случае установления законом субъекта Российской Федерации для данной категории налогоплательщиков по данному имуществу льготы в виде снижения ставки.

Показатель налоговой льготы составной: в первой части указывается код налоговой льготы 2012400, а во второй части последовательно указываются номер, пункт и подпункт статьи закона субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым предоставляется соответствующая льгота (для каждой из указанных позиций отведено по четыре знакоместа, при этом заполнение данной части показателя осуществляется слева направо и если соответствующий реквизит имеет меньше четырех знаков, свободные знакоместа слева от значения заполняются нулями).

Если для данной категории налогоплательщиков по данному имуществу не установлена льгота по налогу в виде понижения ставки, по строке с кодом 070 ставится прочерк.

Налоговая ставка (строка 080)

По строке с кодом 080 отражается налоговая ставка, установленная законом субъекта Российской Федерации для данной категории налогоплательщиков и (или) данного вида имущества. В случае заполнения строки 070 по строке с кодом 080 отражается налоговая ставка с учетом предоставляемой льготы.

Коэффициент Кв (строка 090)

Строка с кодом 090 заполняется только в случае возникновения (прекращения) у иностранной организации в течение налогового периода права собственности на объект недвижимого имущества, в отношении которого заполняется Раздел 3. В ней отражается коэффициент Кв, определяемый как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный объект недвижимого имущества находился в собственности иностранной организации в отчетном периоде, к числу месяцев в отчетном периоде. Значение показателя приводится в виде правильной простой дроби.

Читайте так же:  Как возбудить уголовное дело за неуплату алиментов

Коэффициент Ки (строка 095)

Строка с кодом 095 заполняется в случае изменения в течение налогового периода кадастровой стоимости объекта вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта недвижимости недвижимого имущества.

По строке указывается коэффициент Ки, который определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых в данном налоговом периоде объект недвижимости имел кадастровую стоимость, установленную для данной качественной и (или) количественной характеристики объекта недвижимости, к числу календарных месяцев в налоговом периоде.

Значение по строке с кодом 095 указывается в десятичной дроби с точностью до десятитысячных долей.

Сведения, являющиеся основанием для определения кадастровой стоимости вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, внесены в ЕГРН 10 октября. По объекту заполняется два листа Раздела 3:

  • при заполнении первого листа Раздела 3 с указанием по строке с кодом 020 кадастровой стоимости по состоянию на 1 января текущего года коэффициент Ки определяется как: Ки = 9 мес. : 12 мес. = 0,7500 и по строке с кодом 095 указывается «0,7500»;
  • при заполнении второго листа Раздела 3 с указанием по строке с кодом 020 кадастровой стоимости, измененной в текущем налоговом периоде вследствие изменения количественных и (или) качественных характеристик объекта недвижимости, коэффициент Ки определяется как: Ки = 3 мес. : 12 мес. = 0,2500 и по строке с кодом 095 указывается «0,2500».

В случае необходимости одновременного применения коэффициентов Кв и Ки, значение каждого из которых отлично от единицы, значение коэффициента Ки должно учитывать период владения объектом недвижимости в данном налоговом периоде.

Сведения, являющиеся основанием для определения кадастровой стоимости вследствие изменения качественной и (или) количественной характеристики объекта недвижимости, внесены в ЕГРН 20.02.2019, а право собственности прекращено 23.07.2019. По объекту заполняется два листа Раздела 3:

  • при заполнении первого листа Раздела 3 с указанием по строке с кодом 020 кадастровой стоимости по состоянию на 1 января текущего года коэффициенты Кв и Ки определяются как:
    Кв = 7 мес. : 12 мес. = 0,5833 и по строке с кодом 090 указывается «0,5833»,
    Ки = 2 мес. : 7 мес. = 0,2857 и по строке с кодом 095 указывается «0,2857»;
  • при заполнении второго листа Раздела 3 Декларации с указанием по строке с кодом 020 кадастровой стоимости, измененной в текущем налоговом периоде вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, коэффициенты Кв и Ки определяются как:
    Кв = 7 мес. : 12 мес. = 0,5833 и по строке с кодом 090 указывается «0,5833»,
    Ки = 5 мес. : 7 мес. = 0,7143 и по строке с кодом 095 указывается «0,7143».

Сумма налога за налоговый период (строка 100)

По строке с кодом 100 отражается сумма налога за налоговый период. Она определяется как:

  • произведение значений строк с кодами 060, 080 и 090, деленное на 100, — в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на объект недвижимого имущества, в отношении которого заполняется Раздел 3 (при отсутствии коэффициента Ки);
  • произведение значений строк с кодами 060, 080, 090 и 095, деленное на 100, — в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на объект недвижимого имущества, в отношении которого заполняется Раздел 3 (при наличии коэффициента Ки);
  • произведение значений строк с кодами 060, 080 и 095, деленное на 100, — в случае владения в течение всего налогового периода объектом недвижимого имущества, в отношении которого заполняется Раздел 3 (при наличии коэффициента Ки);
  • произведение значений строк с кодами 060 и 080, деленное на 100, — в остальных случаях.

Льготы в виде уменьшения суммы налога, подлежащей уплате в бюджет (строки 110 — 120)

Строки с кодами 110 и 120 заполняются только в случае установления законом субъекта Российской Федерации для отдельной категории налогоплательщиков налоговой льготы в виде уменьшения суммы налога, подлежащей уплате в бюджет.

По строке с кодом 110 указывается составной показатель: в первой части показателя указывается код налоговой льготы 2012500, а во второй части показателя последовательно указываются номер, пункт и подпункт статьи закона субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым предоставляется соответствующая льгота (для каждой из указанных позиций отведено по четыре знакоместа, при этом заполнение данной части показателя осуществляется слева направо и если соответствующий реквизит имеет меньше четырех знаков, свободные знакоместа слева от значения заполняются нулями).

По строке с кодом 120 указывается сумма налоговой льготы, уменьшающей сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.

Исчисленная сумма налога, подлежащая уплате в бюджет за налоговый период (строка 130)

По строке с кодом 130 отражается исчисленная сумма налога, подлежащая уплате в бюджет за налоговый период, определяемая как разность значений строк с кодами 100 и 120.

Раздел объекта недвижимого имущества

О ДЕЛИМОСТИ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ

Марианна Пискунова, заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Минюсте РФ.

В связи с развитием рынка недвижимости, все большим вовлечением в гражданский оборот земельных участков возникают вопросы о регулировании правоотношений по поводу таких специфических объектов недвижимого имущества, как части зданий, жилых и нежилых помещений, части земельных участков. Целью настоящей статьи является исследование возможности раздела объектов недвижимости.

Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК РФ как «вынужденный» объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Аналогичный критерий содержится и в п. 4 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке): часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Еще один критерий дан в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» от 1 июля 1996 г. N 6/8, под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Таким образом, для всех вещей существуют следующие критерии делимости:

— отсутствие законодательных запретов раздела;

— сохранение частями целевого назначения вещи;

— сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.

Часть объекта недвижимости как объект гражданских прав

Части недвижимых вещей названы объектами правоотношений, например, в следующих нормах:

1) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, ст. 26 Закона о государственной регистрации);

2) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации);

3) части зданий (ст. 5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ, далее — Закон о ТСЖ);

Читайте так же:  Подача искового заявления в суд на развод

4) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации);

5) часть недвижимости в жилищной сфере (ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. N 4218-1);

6) части жилых домов (ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР, ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке);

7) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ), в т.ч. состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР);

8) часть предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ).

О части объекта можно также говорить и при определении предмета договора купли-продажи недвижимости в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ об указании данных, определяющих расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

[1]

В ст. 1 Закона о ТСЖ упоминаются части кондоминиумов как имущественных комплексов. Но при этом под частями кондоминиумов понимаются жилые и нежилые помещения (иные объекты недвижимости), принадлежащие разным домовладельцам, а также общее имущество, являющееся их долевой собственностью. Статья 23 Закона о государственной регистрации говорит о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом — жилыми и нежилыми помещениями в кондоминиумах. То есть объектами гражданских прав и предметами сделок являются объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы или их части. Поэтому понятие «часть кондоминиума» самостоятельного значения не имеет и в данной статье не рассматривается.

Нет смысла также рассматривать и понятие «части участка недр», поскольку в силу ст. 129 ГК РФ и Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (в ред. от 3 марта 1995 г.) недра пока не участвуют в имущественном обороте и относятся к сфере природоресурсного, а не гражданского законодательства.

Не входит в задачи настоящей работы и рассмотрение понятия «части предприятия». Правовому режиму предприятия как имущественного комплекса посвящены многочисленные исследования.

Деление (раздел) объектов недвижимости

Видео (кликните для воспроизведения).

Если делимость — характеристика недвижимой вещи — объекта права, то раздел — это действия субъектов права.

Какими действиями можно осуществить раздел объекта? Физическое, реальное деление целых объектов недвижимости и «изготовление» из них новых объектов невозможно. Такой способ приобретения права собственности, как переработка одних вещей в другие, предусмотрен только для движимых вещей (ст. 220 ГК РФ). Значит, это деление субъективное, умозрительное, а природа этого субъективного действия опять-таки определяется видом недвижимой вещи — природный или искусственный это объект.

Первый способ деления — это раздел объекта общей собственности между сособственниками и выдел из него доли в натуре (ст. ст. 252, 254 ГК РФ). Данные действия совершаются в виде соглашения между участниками общей собственности, что, бесспорно, является сделкой, поскольку влечет юридическое последствие в виде прекращения права общей собственности у всех сособственников при разделе или у одного из них при выделе.

Другим способом раздела следует признать отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в т.ч. делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально определенная и сохраняющая исходное назначение.

Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.

Согласно требованиям ст. ст. 607, 650 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, здания и другие индивидуально определенные непотребляемые вещи. По ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять «делить»?

К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без «раздела» здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения.

Интересно, что нормы главы 35 ГК РФ и ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики допускают передачу жилой недвижимости в наем, аренду как в целом, так и по частям. Очевидно, что определение объектов аренды, данное в нормах Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, нуждается в дополнении для приведения в соответствие с реалиями и потребностями имущественного оборота, допущении передачи в пользование индивидуально определенной части недвижимой вещи в соответствии с ее назначением. Для облегчения толкования и правильного применения возможно также и дополнение установленного п. 2 ст. 209 ГК РФ содержания права собственности правомочием собственника делимой вещи распоряжаться ее частями.

Не следует путать делимость и раздел объектов недвижимости с определением долей в праве общей собственности, а также с определением порядка пользования общим имуществом.

К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией «реальных и идеальных долей», смешивают понятия «доли в праве общей собственности» и «части недвижимой вещи».

Например, в весьма авторитетном Комментарии к ГК РФ под ред. проф. О.Н. Садикова в главе 18 указывается следующее: «Деление права собственности в границах конкретного жилого помещения соответствует материальному делению его объекта, а при отсутствии технических, санитарных и иных потребительских возможностей дальнейшего деления материального объекта деление права все равно может быть продолжено, отражая в этом случае уже не конкретную часть площади жилого помещения, а идеальную (арифметическую) долю — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. части права общей собственности на данный жилой дом, квартиру, комнату. Эта часть, доля права общей собственности на жилое помещение проецируется на какую-либо часть, долю площади помещения по закону или соглашению между собственниками, а в случае спора — по судебному решению».

В приведенной цитате заметно влияние такого специфического понятия жилищного права, как «жилая площадь». Однако с точки зрения гражданского законодательства «деление права», а точнее, определение долей в праве общей собственности должно соответствовать волеизъявлению сособственников или закону (п. 1 ст. 245 ГК РФ), но никак не материальному делению объекта.

Таких объектов вещных прав, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля», не существует. Доля в праве — умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной неделимой или неразделенной вещи — квартиры, дома, участка (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Доли определяются в праве общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ), но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве и выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Напротив, часть недвижимости как индивидуально определенная вещь не может быть описана дробью. Если речь идет о доле, то объект недвижимости (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то субъекту права единолично принадлежит вещь — конкретная часть жилого дома определенной площади.

Читайте так же:  Как применить материнский капитал на строительство дома

Нахождение в собственности разных лиц частей недвижимой вещи не означает одновременного существования у них долевой собственности на целую вещь. Право собственности как абсолютное правоотношение по поводу конкретного объекта не допускает одновременно наличия «идеальной доли» и «реальной доли» — половины дома или квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может состоять из других объектов — не может быть права собственности на комнату, при этом вся квартира в долевой собственности. Правильная логическая конструкция — «или доля в праве, или часть в объекте», но не «и доля в праве, и часть в объекте».

Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельном законодательстве периода аграрной реформы понятия «земельная доля». Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, на местности должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ потребовалось установить, что земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, «переводом» понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Итак, несмотря на отнесение к общему классу недвижимых вещей, правовые режимы природных и искусственно созданных объектов — земельных участков и зданий, сооружений значительно отличаются друг от друга. В свою очередь, различны режимы недвижимости жилого и нежилого назначения. Поэтому особенности делимости и раздела недвижимости, регулирования правоотношений по поводу ее частей должны рассматриваться в отдельности для каждого вида объектов: земельных участков, зданий, помещений нежилого назначения, жилых помещений.

Порядок раздела объекта недвижимости

Процедура раздела объекта недвижимости почти всегда вызывает много вопросов: когда недвижимость можно и нужно делить, как это происходит, какие требуются документы и т.д.

В данной статье мы разберем все особенности этого процесса, а также то, как разделить недвижимость правильно и по закону.

В каких ситуациях и для каких объектов возможен раздел недвижимости?

Раздел недвижимого имущества может быть актуален в различных ситуациях, среди которых:

  • развод – один из наиболее распространенных случаев, когда требуется раздел совместной недвижимости. Как известно, всё имущество, движимое и недвижимое, которое пара приобретает в браке (кроме некоторых исключений), считается совместно нажитым, а значит, при разводе подлежит разделу пополам (хотя доли бывших супругов зависят от различных обстоятельств и могут меняться);
  • вступление в наследство – очень часто один объект недвижимости завещается нескольким наследникам, или при отсутствии завещания на квартиру или дом претендует несколько родственников. В этом случае, если их претензии обоснованы, недвижимость должна быть разделена между ними;
  • совместная собственность – бывают ситуации, когда объект недвижимости (загородный дом, участок и т.д.) находятся в долевой собственности. Его могут купить вскладчину, получить в дар или другим путем. И если один из сособственников захочет выделить свою долю, потребуется разделить имущество;
  • закрытие или реорганизация бизнеса – если компания прекращает существование, и у нее на балансе есть коммерческая недвижимость, то она должна быть разделена между учредителями согласно их долям в уставном фонде предприятия.

Какие же объекты могут быть разделены? Если речь идет об идеальной (теоретической) доле, то никаких ограничений нет – может быть разделена квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость или любые другие объекты. Но если речь идет о выделении доли в натуре, то здесь есть ряд ограничений, по которым квартира, к примеру, не может быть разделена, и обычно процедура касается домов или участков.

Стоимость и сроки раздела помещений

Кадастровый учет объекта недвижимости в Росреестре занимает 10-14 дней. Госпошлина за регистрацию прав на каждое вновь образованное помещение в 2019 году составляет 2000 руб для физических лиц и 22 000 руб для юрлиц. Реквизиты для оплаты госпошлины будут отличаться для каждого региона – их можно уточнить через сайт Росреестра.

Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется, исходя из объема и срочности заказа. Для оформления документов на раздел требуется пройти множество согласований, а любая ошибка повлечет приостановку или отказ в регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости.

В Центральном кадастровом бюро Вам помогут пройти все стадии согласования и регистрации с первого раза. Мы оформим проектную документацию на раздел помещений, выполним необходимые кадастровые работы, изготовим технические планы на созданные вновь объекты недвижимости, поставим их на кадастровый учет и зарегистрируем право собственности.

Формы раздела недвижимости

Существует две основных формы раздела недвижимого имущества:

  • выделение идеальной доли – более простая процедура, не требующая специальных разрешений, экспертиз и т.д. Может быть проведена в любых случаях совместной собственности. После этого владелец доли может распоряжаться ею по своему усмотрению – продавать, передавать в дар, сдавать в аренду, оставлять в наследство и т.д. (с совместной собственностью это не так легко – требуется согласие всех сособственников);
  • выделение в натуре – для данной процедуры требуется соблюдение определенных условий: каждая из новообразованных частей должна иметь отдельный выход и свои коммуникации (потому в квартирах выделение доли в натуре практически не практикуется), а если речь идет об участке, доля не может быть меньше по площади, чем минимально разрешенный земельный надел в данной местности (значения отличаются по регионам). Также выделение доли не должно нанести ущерб недвижимости или как-то ущемить права других совладельцев. Для домов обычно требуется предварительное проведение технической экспертизы, часто также требуется получение специального разрешения.

Выбирается необходимая форма раздела в зависимости от желания одного из совладельцев, а также на основании технической возможности для проведения выделения доли.

Раздел недвижимости при разводе

Раздел недвижимого имущества между бывшими супругами и даже самыми близкими кровными родственниками часто сопровождается неразрешимыми противоречиями, распрями, приводящими к непримиримой вражде. Сложно решить, как разделить дом, квартиру, землю, гараж, если претендентов больше, чем объектов недвижимости. Для урегулирования споров нужно обратиться за помощью к опытному адвокату, который найдет выход из самой запутанной ситуации.

Как происходит раздел недвижимости после развода

Квартиры, дома, дачи, гаражи, земля — все приходится делить при разводе. Это делается с целью вывода собственности из категории «совместной» в категорию «общей долевой» или же «личной».

Читайте так же:  Как пережить расставание с ребенком при разводе

Составляя перечень имущества, подлежащего разделу, следует учесть, что в него нельзя включать недвижимость:

  • имеющуюся до официальной регистрации брака;
  • подаренную;
  • унаследованную по закону или по завещанию;
  • полученную в ходе приватизации до оформления брака;
  • принадлежащую мужу или жене согласно брачному договору.

Казалось бы, все предопределено законом, по умолчанию имущество делится поровну, а результат отражается в документе — договоре о разделе совместно нажитого имущества. Однако на практике присутствует ряд факторов, вынуждающих отступить от равноценного раздела.

Что влияет на раздел имущества супругов

Некоторые обстоятельства способны изменить ход судебного процесса. К ним относят:

Наличие детей

Если у пары есть общие дети (неважно — родные или усыновленные), дело о разводе рассматривается исключительно в суде. Если компромиссы по поводу места жительства и порядка общения с несовершеннолетними достигнуты, а также имеются договоренности о разделе имущества, заключаются соответствующие соглашения. На основании договора о разделе недвижимости производится перерегистрация права собственности (данные о смене формы собственности, собственника, и о распределении долей должны быть зафиксированы в Росреестре и отражаться в выписке ЕГРН).

Родитель, с которым остаются проживать дети, может потребовать выделение большей доли в доме, квартире, ссылаясь на наличие детей, однако этот факт не является прямым показанием для увеличения имущественной доли. Защиту интересов родителя и несовершеннолетних может обеспечить опытный адвокат.

Плохая репутация

Если выяснится, что один из супругов может нанести недвижимости ущерб под влиянием алкогольного опьянения или в ином измененном состоянии сознания, ему может быть присуждена меньшая доля. Все свои опасения нужно грамотно изложить в исковом заявлении и подтвердить информацию справками, свидетельскими показаниями.

Размер недвижимости

Наибольшие трудности возникают с разделом однокомнатных квартир, площадь которых не позволяет сохранить мирное автономное соседство. О том, как действовать, лучше посоветоваться с адвокатом. Как правило, рассматриваются несколько вариантов событий:

  1. Раздел по долям. Он может быть равноценным (50/50) или в пользу одного из супругов. Являясь содольщиками, они смогут проживать в квартире или сдавать ее в аренду и делить полученный доход пополам (или в ином соотношении).
  2. Выплата компенсации. Если у одного из супругов имеется иная жилая недвижимость, он может подать иск о выплате ему компенсации в счет причитающейся доли. Такое право дает п. 3 ст. 252 ГК РФ, ведь в однокомнатной квартире невозможен выдел доли в натуре. Для определения размера компенсации стоит опираться на рыночную цену жилья, установленную независимым экспертом, действующим по лицензии.
  3. Передача иного имущества в счет доли в недвижимости. Так, например, при разделе имущества гараж и автомобиль может быть передан одному, а квартира — другому супругу.

Получив доли в неделимой недвижимости, собственники стараются завладеть всем имуществом любыми способами, в том числе и не совсем законными. Зачастую используется подселение третьих лиц, передача микродоли в дар людям, специализирующимся на выселении из жилья. С помощью адвоката можно доказать незаконность действий второй половины, добиться выселения посторонних лиц.

Один из оптимальных вариантов раздела неделимой недвижимости — продажа жилья с последующим справедливым разделом вырученных средств.

Материальные вложения каждого из супругов

Споры по объектам недвижимости, в которые одна из сторон внесла определенный материальный вклад, требую отдельного рассмотрения. Тот из супругов, который способствовал увеличению общей стоимости имущества, имеет право на выделение в нем доли или получение большей части недвижимости (ст. 37 СК РФ).

Когда в браке идиллия, супруги не заботятся о сохранности чеков, квитанций, расписок, подтверждающих их личный вклад в общее дело. Но каждый подобный документ может стать доказательством, что даже не являясь собственником жилья, супруг производил ремонт, закупал дорогостоящие стройматериалы для перепланировки, достройки помещения. При разводе все это может учитываться как обстоятельства в пользу выделения ему доли. О том, как правильно собрать доказательства и отстоять права в суде, расскажет адвокат по разделу недвижимости при разводе.

Выдел помещений

Главным отличием выдела помещений от раздела является сохранение существования исходного помещения. Но его характеристики претерпевают значительные изменения (в первую очередь они затронут общую площадь). В результате выдела помещений происходит образование 1-го и более новых помещений, и при этом каждое из вновь образовавшихся будет обладать своими собственными характеристиками.

Выдел проводится только при выделении доли в натуре, т.е. такой вариант возможен только для объектов с долевой собственностью.

Возможен как временный, так и постоянный характер выдела помещений. При этом регистрация нового объекта недвижимости представляется возможной только при наличии признаков изолированности и/или обособленности. Выделение может быть временным — условный объект рассматриваться как самостоятельная единица учета, но только в течение оговоренного срока, например, временный кадастровый учет осуществляется при выделении части помещения для сдачи в аренду.

Выдел помещений становится возможным только при соблюдении перечисленных ниже требований:

  • сохранение изначального кадастрового номера при изменении характеристик исходного объекта;
  • все изменения и корректировки, осуществляющиеся в ходе выдела помещений, могут происходить только в ходе перепланировки или реконструкции и подлежат обязательному согласованию;
  • выделенный объект должен быть изолированным и обособленным, тогда он будет поставлен на постоянный кадастровый учет. В противном случае может идти речь только про временный кадастровый учет.

Чтобы осуществить выдел помещений собственнику необходимо заказать проект, получить техническое заключение и оформить у кадастрового инженера технический план. Процедура такая же, как и при разделе помещений.

Разница в том, что при разделе исходное помещение перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Как оформляется технический план на раздел помещения?

  1. Кадастровый инженер запрашивает сведения ЕГРН, касающиеся здания, исходного помещения и смежных объектов;
  2. Проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
  3. Кадастровый инженер фиксирует местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, а также их границы;
  4. Описание характеристик и параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в технический план включаются схемы и чертежи.

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Особенности раздела земли и дома на земле

Раздел земельного участка в собственности имеет свои особенности, поскольку сам участок может быть делимым или неделимым. Если в случае раздела образуемые участки не будут соответствовать нормам, установленным в каждом конкретном регионе к землям соответственно их целевому назначению, участки признают неделимыми. У супругов (наследников) будет несколько вариантов решения проблемы:

  • продать землю, поделить вырученные средства;
  • выплатить денежную компенсацию лицу, отказавшемуся от доли участка;
  • оставить землю в совместной собственности до лучших времен, определив порядок пользования в договоре.

В идеале собственники заключают договор о разделе земельного участка, заверяют его у нотариуса и на основании документа регистрируют право собственности на землю.

При разделе придется учитывать ряд требований, в частности — положений ст. 11.9 ЗК РФ. Так, например, недопустим раздел, если в результате одна из сторон лишается права использования объекта недвижимости, или это приведет к нерациональному использованию земли.

Читайте так же:  Материнский капитал на квартиру у родственников

Один из животрепещущих вопросов — как разделить дом на земле. При разделе имущества земля, на которой расположена доля дома, переходит тому, кому досталось эта часть здания (сооружения). При желании и наличии технической возможности граждане могут произвести перепланировку, выделить отдельные входы, коммуникации, произвести раздел недвижимости в натуре.

Иногда выдел возможен только с отступлением от принципа равенства долей. Суд может учесть перспективу формирования двух (или более) автономных объектов недвижимости и отступить от принципа равенства, присудив выплату компенсации тому из заинтересованных лиц, кому достанется меньшая доля.

Раздел и выдел помещений

Владелец недвижимого имущества имеет право выполнить раздел или выдел помещений, результатом которых станет создание новых объектов недвижимости.

В ходе осуществления раздела исходный объект перестанет существовать не только «де-факто», но и «де-юре», а из ЕГРН относительно него будет удалена вся информация. Осуществление выдела предполагает сохранение первоначального объекта, меняются лишь его характеристики. При этом все изменения, так или иначе касающиеся его характеристик, в обязательном порядке должны быть внесены в Росреестр.

Раздел помещений

Раздел помещения – это операция, в ходе которой становится возможным создание двух и более новых помещений, каждому из которых будут присвоены собственные параметры. Вновь образованные помещения должны иметь необходимые признаки обособленности и изолированности. Отсутствие последних двух признаков признается законным основанием для того, чтобы приостановить и/или запретить действия, имеющие отношение к регистрации (п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Процедура раздела помещения имеет несколько важных особенностей:

  • решение о проведении раздела может принимать только собственник, а в случае наличия нескольких правообладателей не обойтись без получения согласия каждого из них;
  • осуществление раздела происходит в ходе строительных работ, попадающих под понятие о перепланировке или реконструкции;
  • проведение перепланировки и реконструкции невозможно без предварительного согласования – его осуществление возможно только на основании проектной документации. Если встанет вопрос о реконструкции, понадобится получение разрешения на реконструкцию. Подробно о том, как оформить уведомление и получить разрешение на строительство или реконструкцию мы писали здесь https://prokadastr.com/kak-zaregistrirovat-dom/;
  • утверждаются итоги в акте строительных работ. После утверждения результаты фиксируются в техническом плане, оформляемом кадастровым инженером (он приступает к выполнению этой задачи только после того, как лично обследует вновь созданные помещения).

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик и обязательное внесение информации в ЕГРН.

Когда происходит раздел объектов недвижимости

Недвижимость — одна из наиболее дорогостоящих частей имущества. В эту категорию включают земельные участки и все, что прочно связано с землей и не подлежит перемещению без нанесения несоразмерного ущерба (здания и сооружения, помещения и квартиры). Объекты могут находиться в долевой, частной или совместной собственности. Наиболее частые ситуации, требующие прекращения или изменения формы собственности:

  1. Раздел недвижимости при разводе. По закону все недвижимое имущество, приобретенное супругами после регистрации отношений в ЗАГСе, подлежит разделу. Он может быть равноценный (то есть 50/50) или с отступлением от принципа равенства долей.
  2. Получение наследства. При получении недвижимости в наследство родственники вступают в права в порядке очередности. Проще решаются ситуации, когда наследодатель составил завещание и указал, какие доли кому причитаются. Однако если прямых указаний нет, придется договариваться о разделе или требовать выделения доли через суд. Ситуация усложняется, если появляются третьи лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Даже не упомянутыми в завещании, они вправе требовать получения доли имущества (ст. 1149 ГК РФ).

Раздел недвижимости, включая гараж, дачу, землю, редко происходит на досудебном этапе. Привлечение юриста и адвоката по разделу недвижимого имущества – это гарантия защиты интересов.

Выдел помещений для регистрации договора аренды

Помещение может быть предоставлено в аренду целиком, при этом на регистрацию должен быть предоставлен договор, который подписывают обе стороны. Вместе с тем, согласно ФЗ № 218 допускается сдача в аренду лишь части помещения. Более того, нет необходимости в обязательном порядке оформлять выдел с подтверждением признаков изолированности и обособленности. Выдел помещений оформляется во временное пользование с учетом перечисленных ниже правил и нормативов:

  • в договоре обеими сторонами должны быть четко прописаны все характеристики объекта, в том числе его месторасположение в пределах общего помещения и величина площади;
  • на основании составленного договора кадастровый инженер осуществляет обследование и обозначает местонахождение временного объекта на общей схеме помещения или же на поэтажном плане – эта информация будет зафиксирована в техническом плане, а после того и в реестре ЕГРН;
  • временный объект и вовсе может не иметь ограждающих конструкций, используемые для определения его площади, либо иметь только условные ограничения (например, нанесенный на полу рисунок маркером, торговые прилавки, расположенные по периметру и т.д.).

[2]

На основании составленного технического плана выделенная часть помещения ставится на временный кадастровый учет. Данная процедура происходит одномоментно с регистрацией договора аренды.

При оформлении аренды разрешается временный раздел объекта недвижимости (здания или помещения) на части, в том числе без установки стен и перегородок. В этом случае, вновь образуемые части здания или помещения не признаются самостоятельным объектом недвижимости, так как не обладают признаками изолированности и обособленности. Кадастровый учет части объекта недвижимости по договору аренды носит временный характер, для этого оформляется технический план нежилого помещения.

Временное выделение части помещения признается наиболее оптимальной формой передачи обширных торговых площадей мелким фирмам или ИП. Основные выгоды данного варианта аренды в простоте установления границ – стороны могут их согласовать совершенно беспрепятственно. Кадастровый инженер разработает технический план за нескольких дней – это дает возможность пройти всю процедуру регистрации в минимальные сроки.

По завершению срока действия договора аренды происходит аннуляция временного кадастрового номера. Если же в планы собственника входит повторная сдача частей площади в аренду, необходимо заново составить договор и оформить технический план.

Во избежание возникновения проблем в ходе оформления документов с последующей регистрацией в Росреестре, лучше воспользоваться услугами профильных специалистов. Для быстрого обследования помещений при выделе, а также для составления технического плана, вы можете воспользоваться услугами кадастровых инженеров Центрального кадастрового бюро.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обратиться за консультацией, определить сроки и стоимость предстоящих работ, можно по телефону +7 (499) 350-80-89 , а также заполнив форму обратной связи на сайте.

Источники

Литература


  1. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.

  2. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.

  3. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
  4. Аношко, В. С. История и методология почвоведения / В.С. Аношко. — М.: Вышэйшая школа, 2013. — 340 c.
Раздел объекта недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here