Раздел земельного участка под мкд

Раздел земельного участка под мкд

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 23 сентября 2011 г. № Д23-1395 “Об оформлении прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел Ваше обращение по вопросу оформления прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по вопросам, изложенным в обращении, полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, Закон № 189-ФЗ связывает момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с датой осуществления государственного кадастрового учета.

Вместе с тем в действующем законодательстве отсутствует четкое понятие «формирование земельного участка». Так, подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Однако перечень работ по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим законодательством не установлен.

Кроме того, следует отметить, что требования к описанию местоположения границ земельных участков, установленные законодательством Российской Федерации до и после вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) различались. При этом согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре.

[1]

Вместе с тем при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ ранее учтенного земельного участка местоположение таких границ подлежит уточнению в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право на общее имущество (в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

Учитывая положения статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, статьи 23 Закона о регистрации, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

При этом согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. № 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, в отношении ранее учтенного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка с даты его государственного кадастрового учета у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

При этом в отношении указанного земельного участка могут быть проведены кадастровые работы по уточнению местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением соответствующих сведений государственного кадастра недвижимости в порядке государственного кадастрового учета изменений.

В этой связи необходимо отметить, что согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Читайте так же:  Взыскание алиментов куда обращаться

Учитывая Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова», по мнению Департамента недвижимости, собственники помещений в многоквартирном доме могут выступать заказчиками кадастровых работ по уточнению местоположения границ и (или) площади ранее учтенного земельного участка, выполняемых в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания.

Кроме того, согласно части 3 статьи 20 Закона о кадастре собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в связи с изменением описания местоположения границ ранее учтенного земельного участка.

Дополнительно считаем необходимым отметить, что в настоящее время ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации дорабатывается проект федерального закона № 455471-5 «О внесении изменений в статьи 11.2 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — законопроект), который предусматривает упрощение порядка образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В. Абрамченко

Письмо Министерства экономического развития РФ от 23 сентября 2011 г. N Д23-1395 «Об оформлении прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом»

Текст письма официально опубликован не был

ВС РФ отметил право собственников помещений в МКД на формирование земельного участка под этим домом

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и отклонил жалобу собственника, также ему отказали в кассации. Тогда истец обратилась в Верховный суд РФ, который не согласился с выводами предыдущих судов.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для этого в ст. 16 № 189-ФЗустановлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен.

ВС РФ отметил, что право собственников на долевое владение земельным участком под МКД связано с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учёта:

  1. Если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
  2. Если земельный участок был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта. При этом каких-либо актов органов госвласти или органов МСУ о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется.
  3. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности публично-правового образования.

Можно ли разделить землю под многоквартирным домом

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

[3]

На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

Обзор документа

На одном земельном участке планируется построить несколько многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимости. Участок находится в собственности застройщика: он сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.

По мнению Минэкономразвития России, требование о том, что на земельном участке должен располагаться только один многоквартирный дом, необоснованно.

При этом если такой участок — делимый, то наиболее целесообразен его раздел по числу расположенных на нем многоквартирных домов, что будет способствовать упрощению управления последними. Однако это право, а не обязанность владельцев жилых помещений этих домов как собственников участка.

Соответственно, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества (имущества общего пользования собственников помещений в доме).

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Любой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение. Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.

Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.

Последующий раздел земельного участка

Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.

Но здесь также есть некоторые нюансы.

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

Собственнику отказали в формировании земельного участка из-за отсутствия проекта межевания

Собственник посчитала отказ департамента незаконным и подала в суд искс требованием обязать ведомство провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Читайте так же:  Получить справку о смене фамилии в мфц

Суд первой инстанции согласился с тем, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Однако судья признал законным отказ органа региональной власти в формировании земельного участка под МКД в 2 600 кв.м., так как он находится в постоянном (бессрочном) пользовании у санатория, и санаторий согласен на отчуждение только 400 кв.м. участка.

При этом судья сослался на нормы п. 2 ч. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ. Если по схеме расположения земельный участок полностью или частично совпадает с местоположением участка по ранее утверждённой схеме, срок действия которой не истёк, то этот факт является основанием для отказа в утверждении новой схемы расположения участков.

Срок действия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под многоквартирным жилым домом на момент рассмотрения дела в суде не истёк. Поэтому сформировать участок под МКД, который пересекается с участком, отданным в пользование санаторию, невозможно.

Также, как указал суд, в силу п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.

Поскольку проект межевания рассматриваемой территории не был разработан, то оснований для удовлетворения иска не имеется. Иск собственника был отклонён.

Цена: 800 руб.

Из вышеизложенного следует, что выдел в натуре части земельного участка в качестве доли в силу закона осуществить не возможно.

Всем добрый день! Не кажется ли коллегам, что сначала надо выяснить, какой участок подо что выделялся и на каком основании построено нежилое здание? Если ЗУ под нежилым заданием не является необходимым для обслуживания МКД, то право собственности на него будет признано.

ВС РФ о праве собственников на формирование участка под МКД

Формирование земельного участка – дело непростое, но зачастую очень нужное УО и собственникам для его содержания и благоустройства. Правда, сделать это не всегда просто. Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ пояснил, с какого момента участок становится частью общего имущества и может ли орган власти отказать в формировании территории под МКД.

Обзор документа

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимости и который сформирован до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. Если участок не сформирован, собственники вправе обратиться в органы власти с заявлением о его формировании и проведении кадастровых работ. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает с даты осуществления государственного кадастрового учета независимо от факта его госрегистрации. В данном случае госрегистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

По мнению Минэкономразвития России, в отношении ранее учтенного земельного участка с даты его кадастрового учета у собственников помещений возникает право общей долевой собственности на него независимо от наличия в кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек его границ. При этом могут быть проведены кадастровые работы по уточнению местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением соответствующих сведений кадастра в порядке государственного кадастрового учета изменений. Собственники помещений в многоквартирном доме могут выступать заказчиками кадастровых работ, выполняемых в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания.

Следует отметить, что в настоящее время ко II чтению в ГД ФС РФ дорабатывается законопроект об упрощении порядка образования земельного участка под многоквартирным домом.

Раздел земельного участка под мкд

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

  • предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
  • последующее выделение долей в натуре.

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.

Цена: 45 000 руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Доброе утро.
Может я не так поняла, но: «сформировали з/у под нежилым зданием площадью 267 кв.м., поставили его на кадастровый учет» — т.е. есть ОТДЕЛЬНЫЙ земельный участок непосредственно под нежилым помещением. Нежилое помещение принадлежит ЮЛ. Здание не может «висеть в воздухе». Соответственно, признание права собственности на з/у за ЮЛ через суд на основании соглашения о разделе з/у и документов о постановке на кадастровый учет. Все.

Соглашение о разделе с 214 собственниками МКЖД?))

а что вас смущает? собственно, речь шла о формировании з/у под нежилым зданием. Каким образом еще можно сформировать з/у отдельно под нежилое, если на первоначальном есть и МКЖД, и отдельно стоящее нежилое здание? ну, может, я не права, может, оно по-другому сделано. Может, автор конференции ответит.
Но: при переводе жилой квартиры в нежилое требуется согласие всех! проживающих в подъезде граждан. Предположительно, для выделения з/у необходимо тоже самое. Или общее собрание жителей МКЖД. Я не знаю. Но если есть уже сформированный отдельный з/у под нежилым зданием, зачем морочить себе голову Администрацией муниципалитета, когда есть простая и эффективная судебная процедура, и есть для нее основания?

Читайте так же:  Сколько по времени делается материнский капитал сертификат

Так какое же помещение принадлежит юр лицу, отдельно стоящее, пристроенное, встроенное или встроенно-пристроенное? От этого зависят способ решения вопроса.

я стараюсь в суд подавать отточенные заявления, чтобы сразу было четко видно — в чем нарушено право, кем и каким образом можно востановить, еще думая о том, как исполнить решения суда. Все в одну кучу лепить мне не нравится.

Цена: 50 000 руб.

Если ООО поставило з.у. на кад. учет и на этом з.у. расположен МКД, то в силу ч. 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ этот з.у. перешел в общую долевую собственность собственников помещений МКД и нежилого здания.
Гос. регистрация права собственников МКД в этом случае не требуется, а право на этот з.у. возникло у них в силу закона.
Думаю, что собственник нежилого здания теперь не сможет выделить из общего участка свой участок ни при каких обстоятельствах.
Однако попробуйте пойти с иском к собственникам помещений МКД о признании за собственником нежилого здания права на выделенный з.у. Думаю, что суд откажет, но чем черт не шутит.

Алексей, я тоже сразу однозначно так сказала клиенту. Однако по смыслу ст. 16 ФЗ «О введение в дейтсиве ЖК» есть 2 варианта: либо участок сформирован до 2005 года, либо формируется ОГВ или ОМС на основании решения общего собрания.

мы сформировали з/у под нежилым зданием площадью 267 кв.м., поставили его на кадастровый учет. Обратились с заялением в Администрацию о предоставлении з/у в собственность. Получили отказ.

А каккие у вас имеются законные основания для этого? ВЫ вообще не должны были получать отказ, а ответ администрации о том, что муниципалитет в лице администрации . не вправе распоряжаться землей предназнач-й для эксплуатации и обслуживания жилого дом и находящихся в таком доме нежилых помещений.

Есть ЖК РФ который в данном случае имеет приоритет над ЗК РФ, и распоряжаться таим участком не вправе даже собственники помещений в МКД, хотя и в силу закона они обладает правом долевой соб-ти.

Такой участок может быть сфориррован целиком, а не начасти, и доля каждого собственника на землю пропорцианальна его доли на соответствующее помещение ст. 37 ЖК РФ).

В данном случае единственным решением вопроса яв-ся проведение общего собрания соб-в дома и постановка вопроса повестки дня: о предоставлении в постоянное или бессрочное ПОЛЬЗОВАНИЕ соб-ку нежилого помещения соответ-й площади участка и протол собрания и будет подтверждать его право пользования.

[2]

Законные основания-статья 36 ЗК РФ и Конституция.
Вот именно что отдельно стоящее здание общественно-делового назначение ни коим образом не является объектом входящим в состав МКЖД.

Если ваше помещение общественно делового назначения стоит отдельно от МКД, (о чем вы не указали), то причем тут тогда МКД?
А конституция это вообще отдельная тема разговора.

Собственник подала в орган региональной власти заявление о формировании земельного участка под МКД

Собственник помещения в многоквартирном доме обратилась в областной департамент имущественных отношений с заявлением о формировании придомового участка с целью включить его в состав общего имущества МКД. Участок был отдан в бессрочное пользование расположенному рядом санаторию, собственником выступал субъект РФ.

Департамент отказал собственнику, мотивировав ответ тем, что формирование земельного участка под многоквартирным домом производится на основании разработанного и утверждённого проекта межевания территории. Поскольку собственник не предоставила реквизиты такого проекта, то сформировать земельный участок невозможно.

К тому же, как указало в ответе ведомство, санаторий, в постоянном пользовании которого земельный участок находится, не давал согласия на выделение участка: учреждение было готово предоставить участок не более 400 кв.м. в то время, как собственник просила сформировать участок в 2600 кв.м.

Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2011 г. № Д23-4059 “О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» о строительстве нескольких многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества, на одном земельном участке и в пределах компетенции сообщает.

Исходя из содержания письма ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», земельный участок, на котором планируется строительство нескольких многоквартирных домов, принадлежит на праве собственности застройщику. Соответственно, указанный земельный участок сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.

Действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, является необоснованным.

В то же время, Департамент недвижимости считает, что если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее. Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.

Читайте так же:  Какой орган выдает свидетельство о рождении ребенка

На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

В связи с изложенным, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме. Однако механизм управления таким домом значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем многоквартирных домов.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В. Бочаров

Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2011 г. N Д23-4059 «О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов»

Текст письма опубликован в журнале «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве», ноябрь 2011 г., N 11

Способы фактического раздела многоквартирного дома

Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:

  1. Мирным путем. Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
  2. Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.

Письменное соглашение

Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  1. Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
  2. Составление текста соглашения.
  3. Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.

Раздел через суд

Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

  1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
  2. Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
  3. Цена иска.
  4. Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
  5. Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
  6. Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
  7. Исковые требования заявителя.
  8. Список прилагаемых документов.
  9. Дата и подпись.

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  1. Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
  2. Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.

Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:

  1. При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.
  2. Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Раздел земельного участка под многоквартирным жилым домом

Еще такой нюанс как я поняла по смыслу ч.3 и 4 ст. 16 ФЗ о введении в дествие ЖК, земельные участки формируются Органами местного самоуправления на основании заявления собственников многоквартирного жилого дома, а в нашем случае земельный участок поставлен на кадастровый учет Юриическим лицом — собственником нежилого здания, думаю из за этого в ГКН отсутсвуют сведения о том, что участок является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном жилом доме.

Признавайте через суд право собственности ЮЛ на з/у на основании документов о разделе земельного участка.

Суд откажет в таком требовании 100% потому что предоставление земли -исключительная компетенция органов местного самоуправления.

Юлии и Светлане — а кто же мешает оба требования указать в одном заявлении.
Гражд процесс кодекс Российской Федерации подобное не запрещает. правда суду будет тяжеловато — ведь разные процедуры. отказ администрации — главы 23-25 ГПК РФ, право собственности — спор о праве — исковое производство, статьи 131, 132 и иже с ними в ГПК РФ.

с другой стороны порядок искового производства практически во всех видах производства в гражданском судопроизводстве (тавтология), кроме приказного да надзорного, зиждется на исковом производстве. далее идут лишь особенности. ну или два заявления отдельно. заявление и исковое заявление.

Орган власти не может отказать собственникам в праве на формирование участка под МКД

В рассматриваемом деле земельный участок не был сформирован и в отношении него не был проведён кадастровый учёт. Поэтому, как отметил ВС РФ, формирование земельного участка должно быть произведено органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению любого собственника помещений в МКД (ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ).

Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы госвласти или в органы МСУ с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.

Следовательно, именно на областном департаменте, куда обратилась истец, лежит обязанность сформировать земельный участок под МКД. Отсутствие утверждённого проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка.

Читайте так же:  Проиндексируют ли материнский капитал полученный

Также ВС РФ указал на то, что судом первой инстанции не была проведена проверка того факта, что срок действия схемы расположения спорного земельного участка к моменту судебного разбирательства не истёк.

ВС РФ сделал вывод о том, что при рассмотрении иска собственника были допущены нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Решение суда первой инстанции было отменено, а дело – отправлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела иск собственника был удовлетворён. Суд обязал региональный департамент имущественных отношений провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Цена договорная

Все таки детально обдумав вашу тему конференции исправлю свою позицию.

Если з/у сформирован отдельно, в ГКН отсут-т сведения о том что ваши 267 кв.м. не относяться к МКД то вы спорите только с теми кто вам отказал, т.е. с муниципалитетом в лице Администрации.
Лучше жильцов вообще не трогать иначе результат будет равен к нулю.

В силу закона земельный участок является собственностью жильцов МКЖД, однако нарушаются права моего клиента, предусмотренные ст. 36 ЗК РФ. (этц мыль отбросьте).

В суд с иском о призании право собственности на зем-й участок с кад.номером, площадью за Ф.И.О. по основаниям:
— право соб-ти на строение кот-е расположено на участке;
— ваш з/у сформирован как отдельный объект и не относиться к МКД;
— ст. 36, 59 ЗК РФ, ФЗ о введении в дей-е ЗК РФ
— и иные доводы.

Уважаемые коллеги позвольте не согласиться с рядом мнений. Земля под многоквартирным жилым домом принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений этого дома. Далее в законе говориться о том, что если земельный участок сформирован до принятия PR? то земля автоматически является собственностью, а если участок формируется после введения ЗК РФ, то с момента его постановки на учет. Земельный участок был сформирован, как пишет инициатор самим ООО. О том, что вся земля должна быть под многоквартирным жилым домом, еще не факт. До сих пор ведутся дебаты о том, сколько земли должно быть под многоквартирным домом, то-ли по пяточку дома, то ли выделенная для строительства, в том числе и земля, по которой ездил большой кран. Поэтому я думаю, что надо в суд обращаться о признании права собственности на зем. участок под строением, имеющим свой кадастровый номер. Может попробовать собрать подписи со всех собственников, что они не возражают, однако это будет ошибкой в данном случае, т.к. автор согласится с тем, что вся земля общая.

Думаю, что для начала следует рассмотреть вопрос о делимости земельного участка,занимаемого многоквартирным жилым домом и нежилым офисным зданием клиента.
Исходить следует из того, что офисное здание клиента не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Если же в силу технических особенностей или целевого назначения здание клиента подпадает под определение общего имущества. то не выделить Вам зем. участок S= 267 кв.м. 🙂
Если земельный участок обладает признаками делимости, то делим его между клиентом и собственниками помещений (как два полноправных собственника недвижимости).
При возникновении препятствий решаем вопрос в обычном порядке с применением норм ЗК РФ и Градостроительного кодекса РФ путём подачи иска в суд.
Прошу воспринимать как одну из возможных идей, изложенную в черновом варианте.

Как я понимаю,жилой дом и нежилое помещение, имеющие литер А и К., имеют лишь общую стену, которая, проецируясь на землю,может образовывать общую собственность на землю МКД и нежилого помещения. Мне представляется, что это-граница 2-х земельных участков. Поэтому больше склоняюсь к мнению Александра Липатникова, что в суд нужно идти с иском о признании. Единственное, что смущает — кто будет в ответчиках? Администрация? Собственники МКД? Если в МКД есть ТСЖ — думаю, реально привлечь Администрацию и ТСЖ. Если не сформировано — Администрацию и всех собственников.У меня были дела с большим количеством ответчиков: большая процессуальная работа и весьма затратная. С другой стороны, Светлана сможет объяснить затраты своему клиенту:)

Светлана, здравствуйте. Не совсем понятно, как ООО являясь собственником нежилого помещения в МКЖД одновременно является и собственником нежилого здания, учитывая, что речь идёт об одном и том же объекте недвижимости. Если вашему ООО принадлежит на праве собственности нежилое помещение (литер К), то выкупить участок под ним вы в любом случае не сможете, т.к. статья 36 ЗК РФ не применяется к помещениям. Очень странно, что 25.12.2012 кадастровая палата поставила на учёт земельный участок, расположенный под помещением, являющимся частью МКЖД. Ваше ООО в силу закона (ЖК РФ)владеет долей в праве долевой собственности на земельный участок под МКЖД пропорциональной площади помещения. Не более того.

Право долевой собственности на участок под МКД возникает с момента его постановки на кадастровый учёт

Как отметил в указанном деле ВС РФ, земельный участок под МКД переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме:

  • с момента введения в действие ЖК РФ, если до этого он был поставлен на кадастровый учёт;
  • с момента проведения кадастрового учёта, если он состоялся после вступления в силу ЖК РФ.

Кадастровый учёт проводит уполномоченный орган государственной, региональной, муниципальной власти – самостоятельно или по заявлению любого собственника помещения в доме, который расположен на таком земельном участке.

Видео (кликните для воспроизведения).

При этом уполномоченный орган не может отказать собственникам в реализации их права на формирование придомовой территории с целью включения её в общее имущество МКД.

Источники

Литература


  1. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.

  2. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.

  3. Пепеляев, С. Г. Компенсация расходов на правовую помощь в арбитражных судах / С.Г. Пепеляев. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 186 c.
  4. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
Раздел земельного участка под мкд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here