Рефинансирование ипотеки при разводе

Пошаговый план рефинансирования ипотеки в 2020 году

Сегодня процентные ставки по ипотеке являются довольно привлекательными и колеблются в районе 7-10%, но был период, когда граждане покупали квартиры и под 14% и даже под 16% годовых. Получается немного не справедливо, согласитесь? Временная разница в кредитах всего около года, а разница в процентах порой достигает 6-7 пунктов. Что же делать тем, у кого уже взята ипотека под высокую процентную ставку? Выход в 2020 году есть – рефинансирование ипотеки.

Что это за процедура и на что обратить внимание?

Рефинансирование ипотеки – это перевод ипотечного кредита в другой банк с целью снижения процентной ставки. На данный момент практически все крупные банковские организации предлагают своим клиентам различные программы рефинансирования. При этом, в условиях огромной конкуренции банковские продукты в сфере ипотечного кредитования постоянно меняются, завлекая заемщиков все более низкими процентами.

Прежде чем принять решение о переводе своего ипотечного кредита в другой банк, хорошенько обдумайте все «за» и «против», учитывая следующие особенности этой процедуры:

  1. Подача заявки с новым пакетом документов. Вам вновь придется пройти все этапы подачи заявки со всеми вытекающими: сбор и подача документов, заполнение анкеты, томительное ожидание решения банка;
  2. Имейте в виду, что не каждому заемщику будет выгодно рефинансирование ипотеки. Например, в текущем ипотечном договоре может быть предусмотрена большая комиссия за переход в другую кредитную организацию;
  3. Будьте готовы к тому, что ваш текущий банк, возможно, будет препятствовать передаче залога на ипотечную квартиру новому кредитору;
  4. Не всегда более низкий процент означает экономию. Зачастую, в перерасчете на рубли с учетом полной стоимости ипотечного кредита получается примерно одинаковая сумма;
  5. Будьте готовы к дополнительным затратам (повторная оценка недвижимости, затраты на государственную регистрацию нового договора, оплата страховки в компании, которая аккредитована новым банком и др.)

Но не стоит пугаться, при правильном выборе нового банка с учетом всех условий, рефинансирование текущей ипотеки может оказаться очень даже выгодным. Многие заемщики, переходя в другой банк, получали после перекредитации не только минус несколько пунктов процентной ставки, но и значительно меньшую переплату по ипотечному кредиту.

Как заранее избежать таких ситуаций?

Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас. Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку. В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.

Ипотека при разводе супругов: делится или нет?

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Обычная ипотека при разводе

Процедура развода редко проходит спокойно. Что уж говорить о расторжении брака, в котором супруги успели оформить жилье в ипотеку!

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Что будет с ипотекой при разводе?

Зависит от того, на кого и когда она была оформлена — до или после свадьбы.

Все это нужно согласовывать с банком?

Да, банк — третья сторона и с ним нужно договариваться об изменении списка собственников и должников. Например, если вам удалось договориться о разделе имущества, банк может оставить в заемщиках только одного человека, все права и обязанности на объект будут на нем.

Что если квартира и ипотека никому из нас не нужна?

Обычно в этом случае квартиру продают, из этой суммы отдают деньги банку, а оставшееся — делят. На это тоже нужно разрешение банка — квартира находится в залоге. Закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения банка.

Брак или не брак

Законный брак — это брак, зарегистрированный в отделе записи актов гражданского состояния, то есть в ЗАГСе. Если мужчина и женщина не потрудились поставить штамп в паспорте, раздел их ипотечного имущества превратится в настоящую проблему.

В этой статье мы опишем только дележку жилья, взятого в кредит, между официальными супругами.

Читайте так же:  Домашнее насилие побои

Ипотека в гражданском браке

Пока другие мечутся, причитая «и ипотека и развод – что делать!», перед лицами, которые не спешили оформлять отношения официально, встает другая проблема. Равные права на совместно нажитое имущество остаются привилегией брачных союзов, признанных государством. Участникам же гражданского брака, даже если перед банком они несут солидарную ответственность, предстоит доказать перед судом свой вклад в общий котел. То есть, каждый сможет претендовать только на ту часть квартиры, которую он оплатил из своих средств.

Что происходит с квартирой в ипотеке после развода?

Судебная практика показывает, что нередко один из разводящихся супругов не хочет платить ипотеку, но отдавать долю собственности в квартире не желает. Случается, что человек согласен выплатить кредит самостоятельно, но требует полной собственности на квартиру.

Все эти вопросы решаются в суде. В одном случае можно уменьшить долю супруга на жилье, в другом — потребовать материальную компенсацию.

Самые распространенные варианты того, что происходит с квартирой в ипотеке после развода:

Варианты раздела ипотечной квартиры при разводе

№1. Раздел квартиры поровну. Если супруги являются созаемщиками по кредитному договору, то жилье, в том числе и однокомнатная квартира или студия, делится пополам. Бывшие муж и жена продолжают выплачивать деньги по ипотеке так же в равных долях. После снятия залога с жилья супруги могут его продать и разделить деньги, сдать в аренду, жить там вместе или распорядиться другим способом.

№2. Договор ипотеки и право собственности на квартиру переоформляются на одного из супругов (иногда банк соглашается изменить условия кредитного договора). В этом случае человек самостоятельно продолжает нести ответственность перед банком, а потом получает всю квартиру целиком в собственность.

№3. Продажа квартиры в ипотеке, погашение долга по кредиту перед банком и раздел денег. Если оба супруга не желают выплачивать ипотеку, они могут выставить квартиру на продажу. Но перед этим они должны получить согласие от банка вместе с расчетами по остатку долга. Покупатель перечисляет часть денег (долг) кредитной организации, а другую часть отдает продавцу. Этот остаток, если он есть, и делится между разводящимися супругами.

№4. Рефинансирование ипотеки. Если банк, который выдал кредит, не идет на изменение условий договора или требует досрочного погашения ипотеки при разводе созаемщиков, то есть смысл рефинансировать ипотеку. Но нужно заранее найти кредитную организацию, которая согласится на оформление договора на одного заемщика или на изменение состава созаемщиков.

Вопрос-ответ: ипотека после развода

Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734 развода. Существуют исследования, подтверждающие: ипотечные заемщики разводятся гораздо реже, но иногда это происходит и с ними. В этом случае приходится делить квартиру и определять, кто оплачивает ипотеку. Отвечаем на вопросы, которые могут возникнуть в такой ситуации.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Зависит от вашего решения или решения суда. Обычно они распределяются пропорционально присужденным долям.

Например, вы оба претендуете на половину квартиры — кредит и проценты тоже делятся пополам. Важно, что предыдущие платежи в расчет не берутся, и компенсация никому не выплачивается.

Если одна сторона на квартиру не претендует, то она может получить денежную и или имущественную компенсацию, например, из совместно нажитых вещей. Кредит продолжит оплачивать тот, кто получил квартиру.

А если мы созаемщики и разводимся?

Если не перезаключить договор, каждый из вас остается одной из сторон договора. Соответственно, ответственность за выполнение обязательств по договору (выплату платежей по кредиту) тоже несете вы оба. До сих пор, пока не заключите соглашение о разделе имущества и долговых обязательств.

Что делать, если договориться не получилось?

Идти в суд. Тогда две стороны представит свои требования, а суд решит, как нужно разделить квартиру и кто в каких долях будет выплачивать ипотеку.

Зачастую доли супругов признаются равными. Иногда суд может отступить от этого правила, когда этого требуют интересы детей или учитывая другие детали дела.

Пошаговая схема раздела ипотечной квартиры и ипотеки в случае развода

При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

  1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
  2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
  3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
  4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости. С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки. Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

Ипотека при разводе

Когда брак уже не сохранить, а на горизонте маячит раздел имущества, будет полезно узнать, как делится ипотека при разводе.

Что делать с личной ипотекой при разводе?

Как делить ипотеку, оформленную на одного из супругов

Если жилье было взято в ипотеку мужем или женой еще до брака, то очевидно, что эта недвижимость принадлежит только собственнику. Но ведь выплаты по кредитному договору делались в браке, а это ущемляет права человека, который останется без жилья.

Эту проблему можно решить только в суде, добиваясь материальной компенсации равной половине суммы платежей или соразмерной ей доли в ипотечной квартире.

Когда рефинансирование действительно выгодно?

Когда же рефинансирование будет действительно выгодно? Давайте рассмотрим несколько возможных вариантов:

Особое внимание уделите следующим моментам:

  • Процентной ставке;
  • Полной стоимости кредита;
  • Возможности остаться при своей страховке;
  • Наличию дополнительных комиссий;
  • Необходимости проведения новой оценки залоговой недвижимости.
Читайте так же:  Подать на развод на сайте госуслуг

Принимайте решение только после того, как уверены в том, что не потратите больше, чем сэкономите.

Как при разводе делится ипотечная квартира?

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Законопроект, упрощающий процедуру рефинансирования для семей с детьми

13 января 2020 г. в Госдуму поступил законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения процедуры перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей с детьми». Документ призван облегчить процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших при покупке недвижимости средства материнского капитала, а также снизить риски новых кредиторов при оформлении залога. Законопроект должен снять вышеуказанные проблемы: задумано, что при рефинансировании не потребуется согласие органов опеки и согласие предшествующего залогодержателя на регистрацию ипотеки, а наделение детей долями произойдет, когда заемщик полностью расплатится за кредит.

Помимо этого в тексте законопроекта есть положение, обязывающее органы опеки направлять сведения об использовании материнского капитала в Единый государственный реестр недвижимости. Данная мера позволит защитить интересы людей, приобретающих недвижимость, в которой недобросовестные родители не выделили детские доли.

Дата рассмотрения законопроекта в первом чтении еще не назначена. Пока поправки не приняты, семьям с детьми остается уповать на возможность уменьшить затраты на обслуживание кредитов в скором времени. На фоне снижающихся темпов ипотечного кредитования банки также возлагают надежды на изменения в законодательстве о рефинансировании, способные подстегнуть спрос на эту услугу.

материнского капитала ?»,»float»:»left»>,материнского капитала при покупке квартиры»,»float»:»right»>]»>

Раздел квартиры в ипотеке при разводе

Ограничения на сделки с рефинансированием в действующем законодательстве

Согласно действующему законодательству при погашении задолженности за счет средств нового кредитора жилье высвобождается из-под залога. Если при покупке объекта использовались средства материнского капитала, для того чтобы вновь заложить недвижимость, требуется разрешение органов опеки. Последние нередко препятствуют такого рода сделкам, хотя, по сути дела, не должны принимать участие в рефинансировании, не являясь стороной договора.

Второе препятствие в сделках с рефинансированием обусловлено требованием законодательства наделять несовершеннолетних долями в квартире после погашения ипотечного кредита, если при покупке был задействован материнский капитал. Такой порядок не учитывает особенности сделки по рефинансированию, в ходе которой заемщик расплачивается по кредиту за жилье с первым банком. Если выделить ребенку долю, то новый кредитор не возьмет такую недвижимость в залог, опасаясь действий органов опеки в случае дефолта заемщика.

Квартира в ипотеке, а муж и жена подали на развод

Семейный кодекс РФ гласит, совместная собственность мужа и жены в процессе развода делится поровну. А если эта собственность куплена с помощью заемных средств?

Жилье в ипотеке приобретается частично на деньги кредитной организации и до момента полной выплаты долга остается в залоге у банка. Это и есть суть ипотеки — залог недвижимости для обеспечения возврата средств. Такой кредитный договор должен быть зарегистрирован в государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Супруги, которые хотят развестись и поделить ипотечную квартиру, имеют на руках следующие документы:

  • договор купли-продажи квартиры, оформленный на одного или на обоих;
  • кредитный договор с банком;
  • договор залога недвижимости.

Все три договора после развода бывшие муж и жена должны «поделить». Здесь у них возникают вопросы. Попробуем на них ответить.

Как при разводе разделить жилье в ипотеке по закону?

Видео (кликните для воспроизведения).

При разделе ипотечной квартиры нужно делить и оставшиеся по кредитному договору долги. Если супруги составляли брачный договор, то делить необходимо согласно его условиям. Если такой бумаги нет, то жилье принадлежит мужу и жене в равных долях.

Самое простое в этом случае — погасить задолженность перед банком, продать недвижимость и поделить деньги. Если же нет возможности выплатить средства кредитной организации, то разумно будет продолжать гасить займ поровну на добровольных началах.

Банки в редких случаях идут на раздел договора ипотеки и собственности на квартиру. Для них развод — не основание для изменения условий кредитного договора. Банки дают деньги в ипотеку только под залог «целого» жилья, а не доли в нем.

Как быть с квартирой в ипотеке при разводе, если есть ребенок?

Раздел ипотечного жилья при разводе супругов с детьми

Если брачного договора нет, то при разделе квартиры в ипотеке суд принимает сторону супруга, у которого остается ребенок или дети. То есть его доля собственности будет больше, но также и выплаты по кредиту соответственно должны быть соразмерными этой доле.

Суд может потребовать оформить всю квартиру в собственность матери, если отец не платит алименты. Но решения суда по каждому случаю индивидуальны.

Может ли тот, на кого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возврат части выплат?

Не всегда — такое решение может принять только суд. Он может посчитать, что выплаты были из общих средств — тогда, скорее всего, нет. С другой стороны, вы можете попробовать доказать, что туда были вложены и ваши личные деньги.

Разделение этих двух типов бюджета есть в Семейном кодексе. Общее имущество — это доходы каждого из супругов, они складываются в общий бюджет. Там же говорится, что личное имущество — это средства, которые вы получили до брака, в дар во время брака или по другим безвозмездным сделкам («спонсорская помощь и благотворительность, прощение долга и другие виды партнерства»).

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Раздел ипотечной квартиры при разводе осуществляется и в том случае, если ипотека была оформлена одним из супругов до вступления брак. Если банк был уведомлен об изменении правового статуса должника, супруги становятся солидарными должниками (либо один из них становится поручителем) и имеют право на квартиру в равных долях. Если же нет, ситуация усложняется. После вступления в брак доходы должника, из которых погашается ипотека, чаще всего становятся совместно нажитым имуществом. Поэтому часть их принадлежит и второму супругу. Таким образом, второй партнер де-юре осуществляет свой вклад в погашение ипотеки, а потому имеет право претендовать на часть недвижимости.

Делится ли военная ипотека?

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Читайте так же:  При оформлении опекунства над ребенком какие выплаты

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

  • Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
  • Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
  • Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
    • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
    • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
  • Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
  • При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Прежде чем уходить в тонкости рефинансирования ипотечных кредитов с участием средств материнского капитала, стоит определиться с терминами. Рефинансирование представляет собой получение нового займа в банке на более выгодных условиях с одновременным погашением действующего кредита в первоначальной кредитной организации. По сути это подписание нового кредитного договора с повторной процедурой оформления залога на нового кредитора.

Рефинансирование становится экономически целесообразным, когда разрыв между ставкой по действующему кредитному договору и новыми условиями кредитования составляет не менее 2 процентных пунктов. По прогнозам аналитиков, доля сделок по рефинансированию ипотечных займов в 2020 году может увеличиться до 10–12%. В первую очередь воспользоваться услугой захотят заемщики, оформившие ипотеку в 2017–2018 годах под 11% годовых и выше, а также семьи, в которых в период с начала 2018 года родился второй ребенок и последующие дети. В настоящее время, когда средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до исторического минимума — 8,5%, а ставки по программе «семейной ипотеки» начинаются от 2% (действует для жителей Дальнего Востока, для остальных семей — от 4,5%), выгода данной услуги очевидна. Однако не все семьи с детьми смогут рефинансировать кредит.

Что говорит закон

При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.

При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

  • продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
  • поделить квартиру и долги;
  • погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
  • перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?

Почему возражают банки

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.

Хорошо, а если ипотека оформлена на одного человека, но после свадьбы?

Тогда это совместно нажитое имущество, на него претендуют оба человека и ответственность за выплаты тоже несут оба, независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или большую часть платежей.

Допустим, один из нас оформил ипотеку на свое имя до свадьбы?

Тогда выплачивать ипотеку нужно ему, владелец квартиры тоже он — это не совместно нажитое имущество.

Но можно попробовать доказать, что оно совместно нажитое — если в период брака другой супруг вложил средства, которые увеличили стоимость имущества — например, сделал дорогой ремонт.

Делим ипотечную квартиру в суде

Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?

Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.

Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.

И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.

Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:

Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2020 год знает такие прецеденты.

Как же теперь переоформить сам кредитный договор, например, чтобы долг выплачивал тот из супругов, на которого полностью оформлена недвижимость?

Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.

Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».

Читайте так же:  Алименты на ребенка в процентах от дохода

Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.

Если не договорились

Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги.

Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.

А если жилье куплено до брака?

Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор. Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.

Военная ипотека и развод: что делать?

При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.

Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

  1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
  2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

  1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
  2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
  3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Если есть дети

Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

  1. Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
  2. При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается.
  3. Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья.
  4. При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать.
  5. Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете, инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

[3]

Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

Если в ипотеку вносили материнский капитал

Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

Нюансы дележки будут следующими:

  1. Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
  2. После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал. Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет.
  3. Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
  4. Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2020 г. 466 617 руб.).

Если есть брачный договор

Заключение брачного договора во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

  1. Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история, наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
  2. Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
  3. Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.
Читайте так же:  Как возбудить уголовное дело за неуплату алиментов

Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

Ипотека и брачный договор

Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.

Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

Эксперты предрекают бум рефинансирования ипотечных кредитов в 2020 году. Среди заемщиков, заинтересованных в рефинансировании, будут преобладать люди, попадающие под условия программы «семейной ипотеки». Однако не все они смогут уменьшить расходы на обслуживание кредита. Так, проблемы могут возникнуть у клиентов, использовавших при покупке жилья средства материнского капитала. Какие шаги предпринимают законодатели, чтобы оказать поддержку одной из наиболее важных категорий заемщиков.

[2]

Ипотека при разводе: бывшие супруги – созаемщики

При ипотечном кредитовании супруги несут солидарную ответственность перед банком, то есть, оба отвечают за выплату кредита без установления четкой доли каждого из них. В этом случае кредит может быть полностью погашен одним из супругов, поскольку долг остается общим, не персонализированным. Поэтому идеальным вариантом погашения ипотеки при разводе является разделение обязательств и последующее погашение установленной части долга каждым из супругов по отдельности. Однако быть или не быть такому варианту решает банк: если такой ход противоречит индивидуальной кредитной политике организации, тут уж не ничего попишешь. Пока банк не пойдет на раздел обязательств по ипотеке, он может потребовать погашения долга в полном объеме от любого из должников. Лицо, уплатившее всю сумму, имеет право потребовать возмещение от второго должника через суд.

[1]

Существует еще один вариант: ипотечный кредит полностью переоформляется на одного из супругов, и обязательства второго по его погашению прекращаются. Однако претендовать на квартиру, полностью оплаченную бывшим мужем или женой уже не выйдет. Правда, банк вновь может вставить палки в колеса – если он усомнится в платежеспособности единоличного должника, о переоформлении придется забыть.

А можно обойтись без суда?

Это самое простое решение, но стоит скреплять договоренности письменно и заверять у нотариуса. Например, можно разделить квартиру и выплаты на части, как вам кажется справедливым.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Раздел квартиры, находящейся в ипотеке, в бездетной семье чаще всего предполагает равные доли для супругов. Однако если супруги уже успели обзавестись детьми, за судом остается право присудить большую часть квартиры тому, кто будет проживать с несовершеннолетними детьми непосредственно. Но четкого ответа на вопрос о том, как делится ипотека при разводе с детьми, нет – суды нередко принимают совершенно разные решения, исходя из обстоятельств дела или интересов детей.

Как осуществить раздел ипотеки при разводе?

Порядок действий, который мы приведем, актуален для обоих вариантов – и когда ваше жилье приобреталось на условиях ипотечного кредитования, и когда уже приобретенная квартира была обременена ипотекой во время брака. Обращаем ваше внимание, что использовать недвижимость в качестве залога один из супругов может только после получения нотариально заверенного согласия другого. По этой причине вы можете оказаться поручителем по основному договору (к примеру, договору займа), заключенному вашей женой или мужем.

Первое, что следует сделать, когда предвидится раздел недвижимости при ипотеке – это известить банк. Даже если вы не сможете разделить ответственность и обязательства по погашению долга из-за ипотечной политики банка, вы должны уведомить кредитную организацию об изменении вашего правового статуса – это условие прописано в договоре.

Раздел квартиры в ипотеке при разводе имеет несколько сценариев

Он может осуществляться по обоюдному согласию сторон или на основании брачного контракта. Такой вариант развития событий не требует обращения в суд, и раздел долга по ипотеке осуществляется на основании обычного гражданско-правового договора. Бывшие супруги смогут выступать солидарными или долевыми должниками;

Раздел имущества, если квартира в ипотеке, может происходить через суд. В этом случае одному из супругов достаточно обратиться в суд с заявлением о разделе имущества. Кстати, суд может установить доли кредитной задолженности, не прекращая солидарной ответственности должников перед банком.

Также можно предъявить в иске только требования по разделу имущества – в этом случае долги по ипотеке при разводе учитываться не будут, поскольку один из супругов откажется от обремененного имущества в пользу другого. Получение согласия кредитора в такой ситуации, как правило, не требуется. Поскольку таким образом производится вывод одного из супругов из роли созаемщика, после получения на руки решения суда необходимы следующие действия:

обращение в Росреестр (там должны внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости и выдать новое свидетельство);

обращение к кредитору с пакетом документов (решение суда и новое свидетельство), а также заявлениями об обоих супругов с просьбой о переводе долга.

Видео (кликните для воспроизведения).

Худший вариант развития событий ждет тех, кто прекращает любые выплаты банку по ипотеке. В этой ситуации кредитор имеет полное право продать ипотечное жилье и оставить нерадивых должников без крыши над головой и надежды на раздел имущества, находящегося в ипотеке.

Источники

Литература


  1. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.

  2. Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.

  3. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
  4. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
Рефинансирование ипотеки при разводе
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here